BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie Woningen 2023

2.2.1. Op gebouwniveau
In deze paragraaf vind je informatie over de bouwdelen die beoordeeld moeten worden en zie je wanneer dit verschilt per projecttype. 

Om te certificeren met BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie Woningen 2023 wordt altijd uitgegaan van een volledige beoordeling. De onderstaande tabel 1 met NL-SfB-codes geeft inzicht in wat meegenomen moet worden in de beoordeling. Gelden voor een specifieke typering of variant andere eisen, dan is dit altijd in de credit opgenomen. 

NL-SfB is de in Nederland meest gebruikte methode voor de classificatie van bouwdelen. In de onderstaande tabel staat welke bouwdelen onderdeel zijn van de beoordeling. Hierbij geldt altijd “indien aanwezig” of “met specifieke eisen/wijzigingen in de credit”.

Tabel 1 Scope van Assessment

2.2.2. Op Projectniveau

Uitgangspunt is dat alle woningen in het project onderdeel zijn van het Assessment. Het is nadrukkelijk niet toegestaan een enkele woning binnen een project uit te sluiten van certificering.

Bestaat een project uit meerdere woningvarianten (zie paragraaf 2.1), dan mag ervoor worden gekozen één variant te certificeren, of per woningvariant een andere ambitie te stellen. Wel moet je dan alle woningen binnen de variant(en) beoordelen.

• Voorbeeld: een woongebouw bevat zowel koop- als huurwoningen. Er mag dan certificering worden nagestreefd voor alleen de huurwoningen. Algemene voorzieningen (bijv. liften) moeten in de beoordeling worden meegenomen.
• Voorbeeld: een woongebouw met zowel koop- als huurwoningen streeft voor de koopwoningen een BREEAM-NL Excellent kwalificatie na en voor de huurwoningen een Good-kwalificatie. Dit zijn dan twee losse beoordelingen. De beoordeling van de gedeelde voorzieningen, bijvoorbeeld een lift, komt dan in beide Assessments terug.

Bevat een gebouw naast de woonfunctie ook een andere functie en streven beide BREEAM-NL certificering na? Dan zijn twee Assessments noodzakelijk. Gedeelde voorzieningen en bouwplaatscredits komen dan in beide Assessments terug.

Bestaat een project uit verschillende bouwtypen binnen de variant grondgebonden koopwoningen? Dan mag per bouwtype een andere kwalificatie worden nagestreefd. De beoordeling vindt dan plaats in verschillende Assessments. Voorbeeld: Een project bouwt vier twee-onder-één-kappers en acht rijtjeshuizen aan elkaar geschakeld. Dit mag in één of in twee Assessments beoordeeld worden. 

Het voornaamste doel is dat er geen enkele onduidelijkheid bestaat welke woningen wel of niet gecertificeerd zijn. De toekomstige koper of huurder moet hierover helder worden geïnformeerd. Nooit mag de indruk worden gewekt dat de BREEAM-NL beoordeling meer (woningen) bevat dan werkelijk in het Assessment wordt opgenomen.

2.2.3. Maximale projectgrootte

Een enkel assessment kan variëren in grootte, van een enkele woning tot een groot appartementenblok. Er geldt een aantal basisregels voor de maximale projectgrootte die je in één assessment kunt beoordelen.

• Elk assessment mag maximaal 500 woningen of wooneenheden bevatten. Projecten met meer dan 500 eenheden moeten contact opnemen met DGBC, maar worden doorgaans beter beoordeeld als meerdere kleinere assessments.
• De woningen bevinden zich in hetzelfde plangebied en de voordeuren zijn maximaal 250 meter bij elkaar vandaan.
• De beoordeling van woongebouwen moet ook de gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw omvatten.
• Een assessment kan normaal gesproken niet meer dan één woongebouw omvatten. De enige uitzondering is wanneer meerdere gebouwen aan de volgende criteria voldoen:

1. Alle gebouwen bevinden zich in hetzelfde plangebied.
2. Alle gebouwen leveren vergelijkbare prestaties en hebben een vergelijkbaar ontwerp en worden (nagenoeg) gelijktijdig opgeleverd.

Neem bij twijfel over de projectgrootte of demarcatie altijd contact op met DGBC via helpdesk@dgbc.nl.

2.2.4. Koperskeuze

Bij koopwoningen hebben kopers vaak enige vrijheid om aanpassingen aan hun toekomstige woning door te voeren. Dit gebeurt vaak met een vooraf vastgestelde koperskeuzelijst. Afhankelijk van de aangeboden opties kunnen koperskeuzes invloed hebben op BREEAM-NL criteria. Denk aan een uitbouw, dakkapel, of het aanpassen of laten vallen van de projectkeuken. De koperskeuze maakt altijd onderdeel uit van de beoordeling van koopwoningen volgens BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie Woningen 2023.  Zijn de koperskeuzes nog niet vastgesteld ten tijde van het ontwerpcertificaat, dan kan het zo zijn dat voor het oplevercertificaat geüpdatete berekeningen of bewijslast nodig zijn. 

Als binnen een project woningen worden opgeleverd zonder keuken en/of badkamer, moet je voor deze woningen binnen een aantal credits rekenen met standaardwaarden.  

Als een opdrachtgever op basis van een ontwerpcertificaat commerciële uitingen doet (bijvoorbeeld om kopers te werven) moet duidelijk worden gemaakt dat de daadwerkelijke score bij oplevering mede afhankelijk is van de keuze van de koper.

2.2.5. Typegoedkeuring

De huisvestingsopgave vraagt een enorme inspanning van de markt. Veel woningen die gerealiseerd worden zijn gebaseerd op een (gestandaardiseerd) woonconcept. Met BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie Woningen 2023 is het mogelijk om een standaard woonconcept te voorzien van een typegoedkeuring. Hiermee worden een aantal, locatieonafhankelijke, gebouw- gebonden aspecten beoordeeld. Na goedkeuring kun je de betreffende credits toevoegen in elk project waarin dat specifieke type woonconcept wordt toegepast. Zo kun je, voornamelijk in de ontwerpfase, sneller het dossier voor het ontwerpcertificaat opbouwen. Voor elke variant van een woonconcept moet een aparte typegoedkeuring plaatsvinden. De instructie waarin de typegoedkeuring wordt toegelicht vind je op www.breeam.nl