Als ontwikkelaars/bouwers casco gebouwen realiseren waarin door toekomstige huurders/gebruikers de afwerking/ inrichting aangebracht wordt, ontstaat er een bijzondere situatie. De ontwikkelaar/bouwer heeft dan minder invloed op de afwerking/inrichting. Een BREEAM-NL-beoordeling omvat echter integraal zowel het casco als de afwerking. Bij de eindbeoordeling van een gebouw kunnen de afwerkingselementen daarom niet weggelaten worden. De mogelijkheid bestaat dat op het uiteindelijke certificaat bij oplevering alsnog de volledige score wordt weergegeven door middels greenlease aan te tonen dat credits alsnog behaald worden na oplevering.
A – Definitieve opleveringscertificering van casco gebouwen met greenlease.
Voor een aantal van de BREEAM-NL-criteria in een cascosituatie is het niet mogelijk om aan te tonen dat men bij oplevering aan criteria voldoet omdat de BREEAM-certificering veelal uitgaat van casco plus afwerking (inrichtingspakket). Een aantal beslissingen en maatregelen moet door de toekomstige huurder worden genomen. Voor een aantal credits waar dit op van toepassing is, kan er via een alternatieve weg aan de bewijslast worden voldaan: een greenleaseconstructie.
Bij oplevering dient 100% van de netto verhuurbare vloeroppervlakte aan de crediteisen te voldoen, om het volledige aantal punten voor een credit te kunnen behalen. Dit kan op drie manieren, of een combinatie hiervan:
- Verhuurd en afgewerkt/ingericht: de afwerking en inrichting dienen aan alle eisen te voldoen, zoals dit ook voor een regulier project zou gelden.
- Verhuurd en bij oplevering niet afgewerkt/ingericht: via een getekende greenleaseovereenkomst tussen de eigenaar en de toekomstige huurder(s) kan voor de in Tabel 2 genoemde credits aan de eisen worden voldaan.
- Huurder onbekend: de eigenaar moet een bindende rechtsgeldige verklaring leveren aan de DGBC waarin vermeld staat dat:
a. de eigenaar zelf zorg zal dragen voor de benodigde maatregelen op het moment dat er een definitieve huurder in beeld is. Deze verklaring verplicht de eigenaar om aan de criteria van een BREEAM-NL-richtlijn te voldoen, ten tijde van de inhuizing van de huurder.
OF
b. de eigenaar bij verhuur een greenleaseovereenkomst zal sluiten als onderdeel van de huurovereenkomst. Deze greenleaseovereenkomst verplicht de huurder(s) om aan de criteria van een BREEAM-NL-richtlijn te voldoen.
De greenlease, een bindende rechtsgeldige overeenkomst van de eigenaar met de huurder, of ‘groene’ clausules/ onderdelen in een standaardhuurovereenkomst, kan worden gebruikt als bewijs bij de desbetreffende BREEAM-NL creditcriteria voor zowel de ontwerp- als de opleverfase. De crediteisen in de greenleaseovereenkomst dienen helder omschreven te zijn en voorzien van maatregelen om naleving te garanderen, via incentives of een boeteclausule. Er wordt daarnaast een overlegorgaan in het leven geroepen waarin eigenaar en huurder(s) zitting hebben en waarin de naleving wordt gewaarborgd. Indien er niet aan deze eisen wordt voldaan, kunnen er geen punten worden toegekend.
De onderstaande tabel geeft de BREEAM-NL-nieuwbouwcredits weer waar de drie bovengenoemde opties op van toepassing zijn.
| Credit | Mogelijk in greenleaseovereenkomst |
|---|---|
| MAN 4 - Gebruikershandleiding | ja |
| HEA 4 - Hoogfrequente verlichting | ja |
| HEA 5 - Kunstverlichting binnen en buiten | ja |
| HEA 6 - Lichtregeling | ja |
| HEA 8 - Interne luchtkwalitiet | ja |
| HEA 9 - Vluchtige organische verbindingen | ja |
| HEA 11 - Temperatuurregeling | ja |
| ENE 2 - Subbemetering energieverbruiken | ja |
| ENE 4 - Energiezuinige buitenverlichting | ja |
| ENE 7 - Energiezuinige koel- en vriesoplsag | ja |
| POL 3 - GWP van koudemiddelen | ja |
| POL 7 - Minimalisering lichtvervuiling | ja |
Tabel 2: Credits die gedekt kunnen worden middels een greenleaseconstructie en waar cascovoorwaarden voor zijn opgenomen
Voor ondersteuning bij het maken van een greenleasecontract kan men gebruikmaken van de greenleasemenukaart van het Platform Duurzame Huisvesting (http://www.platformduurzamehuisvesting.nl/).
Naast de greenleasemogelijkheden kan bij ingebruikname maximaal 1 jaar na oplevering voor hercertificering worden gekozen. In dit geval vindt er een tweede volledige opleverassessment plaats nadat de huurder(s) het gebouw hebben ingericht.
B – Definitieve opleveringscertificering van casco gebouwen met meerdere huurders (multi-tennant).
In het geval van grootschalige ontwikkelingen waarbij meerdere huurders een verschillend inrichtingspakket aanbrengen, kan de situatie ontstaan dat een enkele huurder of groep van huurders niet kan voldoen aan de creditcriteria of zijn verplichtingen niet nakomt. Aangezien voor de meeste credits voor 100% van het oppervlak aan de criteria-eisen moet worden voldaan, kunnen dergelijke situaties ertoe leiden dat het gehele project een credit niet kan behalen. Voor de credits zoals beschreven in Tabel 2, kan bij casco gebouwen met meerdere huurders het volledige aantal punten worden toegekend indien > 75% van de netto verhuurbare oppervlakte bij oplevering voldoet aan de crediteisen. Dit kan op de drie manieren, of een combinatie daarvan, zoals beschreven bij A – Definitieve opleveringscertificering van casco gebouwen met greenlease.